臺經聯合會計師事務所-稅務資訊

110年7月1日房地合一2.0實施後，建商該如何規劃下一步？

房地合一2.0為打擊炒房的手段，在政策訂定時並沒有將建商納入2.0範圍。建商以往依「合建分售」模式，於房地合一2.0上路後，是否仍有節稅空間？
 
舊制(土地)下，建商的興建模式
 
首先，建商與地主是興建不動產的重要角色，建商若自己擁有土地，自己興建房屋，即所謂的「自地自建」，若為地主擁有土地，地主出地，建商興建房屋，即所謂的「合建分售」。
 
過去由於土地適用舊制，「合建分售」的興建模式，「個人」地主出售土地所得免課個人綜合所得稅；若建商採「自地自建」模式，將土地出售所得雖免繳納營利事業所得稅，然次年度出售該土地所得，如盈餘分配，即列入建商股東的個人綜所稅依累進稅率課徵；如盈餘不分配，仍要加徵5%未分配盈餘稅。以節稅前提為目標，舊制情況下，「合建分售」興建模式最廣泛被採納。
 
新制(土地)下，建商的興建模式
 
房地合一2.0實施後，土地交易所得，對於地主(個人或公司)持有土地與建商合建；建商(持有土地興建)，雖然稅率都是20%，但是適用法條不同，實質差異甚大。若「地主」，以自有土地與建商合作興建房屋，包括「合建分屋、分售、分成」，依所得稅法§14-4第3項第7點及§24-5第2項之規定，於土地取得之日起五年內完成興建並出售者，可豁免適用懲罰性稅率(即以20%稅率課徵)。建商採自地自建，即「建商地主」，依所得稅法§24-5第4項之規定，於房屋興建完成後第一次移轉房屋及其坐落基地，必須併入營利事業所得額計算(20%稅率)，即適用房地合一1.0。因新制土地歸屬對象不同，以致營利事業所得稅申報之表格、盈虧互抵或申報方式皆不盡相同。

所§14-4第2項
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。
所§14-4第3項第7點
個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。
所§14-6
個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。
所§24-5第2項
營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。
所§24-5第3項
營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。
所§24-5第4項
營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，不適用前二項規定，其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
所§24-5第5項
稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。
所§83
納稅義務人已依規定辦理結算申報，但於稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據而未依限期提示者，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額；嗣後如經調查另行發現課稅資料，仍應依法辦理。